Кто может купить недвижимость в Нидерландах
Линейная ипотека (lineaire hypotheek)
Аннуитетная ипотека (annuïteiten hypotheek)
Ипотека в Нидерландах: стоимость и рассходы
Как подать заявление на получение ипотеки в Нидерландах
Покупка дома в Нидерландах — это большой финансовый скачок, но процесс финансирования вашей новой недвижимости также может стать для вас головной болью, поэтому мы дадим вам все необходимые советы для экономии времени. Как только вы поймёте, какие условия и требования предъявляются к различным ипотечным кредитам в Нидерландах, вы поймёте какие виды финансирования покупки недвижимости доступны как резидентам, так и нерезидентам страны, а также текущие ставки по ипотеке в Нидерландах.
Кто может купить недвижимость в Нидерландах:
Технически, любой человек с видом на жительство, временным или постоянным, имеет те же самые формальные права, когда дело доходит до подачи на ипотеку. При этом, если вы без постоянного рабочего контракта, самозанятый, с низким доходом или с гражданством, не являющимся гражданином ЕС, вам может быть труднее получить кредит или финансирование на 100% стоимости покупки.
Требования меняются в зависимости от банка, но, как правило, вам необходимы:
- Действительный паспорт
- BSN (гражданский сервисный номер)
- Доказательство наличия постоянной работы в Нидерландах или справка о доходах
- Для наёмных работников, а также временных работников: заявление от работодателя (werkgeversverklaring)
- Проживать в Нидерландах в течение шести месяцев (требуется только от некоторых провайдеров).
- Три года подготовки налоговых деклараций и учёта для самозанятых резидентов.
- Стоит отметить, что если вы занимаетесь индивидуальной трудовой деятельностью менее трёх лет, то получить одобрение ипотеки может быть очень сложно.
Как граждане ЕС, так и не граждане ЕС имеют право на получение кредита в Нидерландах, но требования могут быть более строгими для не граждан ЕС. Банки также могут не согласиться предоставлять непостоянным резидентам ипотеку, покрывающую 100% стоимости покупки, если эта цена превышает Национальную ипотечную гарантию, которая составляет 325 000 евро в 2021 году.
К сожалению, Директива об ипотечном кредитовании, введённая в ЕС в 2015 году, также усложнила банкам предоставление ипотечных кредитов экспатам с доходами в валюте, отличной от валюты ЕС. Это связано с тем, что банки вынуждены брать на себя риск колебаний валютных курсов. Однако такие банки, как ABN AMRO, нашли решение этой проблемы: теперь они учитывают только 90% неевропейских доходов для оценки максимальной суммы ипотеки. Это означает, что у экспатов, зарабатывающих в другой валюте, больше возможностей.
Виды ипотек в Нидерландах
Несмотря на то, что в Нидерландах существует множество различных видов ипотеки, наиболее распространёнными из них являются ипотечные кредиты:
Линейная ипотека (lineaire hypotheek)
Вы ежемесячно погашаете фиксированную сумму кредита, которая покрывает проценты и часть капитала. Погашение происходит в фиксированное время в течение срока ипотеки. По мере погашения кредита, сумма, которую Вы платите в виде процентов, уменьшается.
Аннуитетная ипотека (annuïteiten hypotheek)
Заёмщик ежемесячно выплачивает фиксированную сумму. Вначале вы погашаете небольшую сумму кредита и более высокие проценты (то есть вы можете вычесть больше из подоходного налога) и постепенно выплачиваете больше кредита и меньше процентов.
Только эти два вида ипотек имеют право на вычет подоходного налога. Некоторые другие виды ипотеки включают в себя:
Ипотека только с процентами (aflossingsvrijehypotheek): где вы возвращаете только проценты, а не ссуду. Банки разрешают это только при особых обстоятельствах.
Кредитная ипотека (krediethypotheek): по аналогии с обычным банковским счётом вы можете снимать и класть деньги на депозит, а также выплачивать проценты по взятой вами ссуде.
Сберегательная ипотека (spaarhypotheek): привязывает ваш сберегательный счёт к ипотеке; вместо того, чтобы погашать долг, вы кладёте деньги на депозит и в конце срока выплачиваете ипотеку в целом.
Несмотря на то, что ставки по ипотеке в Нидерландах в настоящее время очень низкие, ставки варьируются в зависимости от времени, в течение которого вы планируете выплачивать кредит, максимум до 30 лет. Процентная ставка по вашей ипотеке основывается на сроке фиксированного периода и на категории риска по кредиту.
Эта категория риска основана на соотношении «кредит к стоимости» (LTV): сумма кредита по сравнению со стоимостью недвижимости. Чем ниже LTV — тем ниже процентная ставка. В 2021 году максимальная стоимость ипотеки может составлять до 100 процентов от цены покупки (так же, как и в 2020, 2019 и 2018 годах). В 2017 году стоимость составляла 101 процент, а в 2016 году — 102 процента.
В Нидерландах существует два вида процентных ставок: фиксированная и переменная. Несмотря на то, что переменные ставки часто ниже, всегда есть риск, что они могут повыситься.
- Ставки по ипотечным кредитам в Нидерландах от крупнейших банков являются следующими (исходя из максимальной суммы кредита к стоимости 100%).
- Пятилетняя фиксированная ипотека: 1.7–2.2%.
- 10-летняя ипотека с фиксированным сроком погашения: 2,2-2,57%.
- 20-летняя ипотека с фиксированным сроком погашения: 2,65-3,4%.
Так же, с 1 января 2021 года покупатели жилья в возрасте от 18 до 40 лет могут получить в подарок до 105,302 евро, не облагаемых налогом, от своих родителей или других лиц в качестве вклада в покупку, ремонт или выплату ипотеки на недвижимость. Освобождение от уплаты родительского налога на подарки (schenkingsvrijstelling) было повышено и понижено в последние годы в ответ на изменения на рынке жилья.
Ипотека в Нидерландах: стоимость и рассходы
Наряду с ценой недвижимости и выплатами по ипотеке, при оформлении ипотеки существуют и другие расходы. Обычно они рассчитываются в зависимости от стоимости недвижимости, плюс НДС (BTW по-голландски). Однако некоторые консультационные службы по ипотеке взимают установленную плату (от 3000 евро), которая включает в себя ипотечный сбор с поставщика ипотечных услуг. Стоимость может включать в себя:
- Ипотечное кредитование — Ипотечные кредиты: 1% от стоимости ипотеки или 1,2% (плюс BTW) от стоимости покупки.
- Ипотечный договор — Hypotheekakte: 0,15% (плюс BTW) от цены покупки, не облагается налогом.
- Нотариальные расходы (нотариус) — около 1500 евро.
- Национальная ипотечная гарантия (NHG) — 1% от стоимости ипотечного кредита (см. выше).
- Плата за оценку — Налоговая поддержка: 0,2% (плюс BTW) от покупной цены.
- Трансфертный налог (овердрахтсбеластинг): 2% от покупной цены — см. ниже.
- Страховые затраты
Как подать заявление на получение ипотеки в Нидерландах:
В Нидерландах ипотека официально оформляется после того, как вы сделали заявление на приобретение недвижимости, и оно было принято. Тем не менее, важно убедиться, что вы уже изучили варианты ипотеки и выбрали поставщика ипотечных услуг. Они могут дать вам ценовое предложение, которое, как только вы подпишите соглашение об условиях, будет действительным в течение трёх месяцев. Как правило, можно получить продление, если передача собственности проходит медленно.
Чтобы оформить ипотеку, недвижимость должна быть оценена сертифицированным оценщиком. Это должна быть объективная третья сторона — не агент покупателя, не агент продавца, не другая заинтересованная сторона.
Рекомендуется сделать это до того, как вы согласитесь с ценой продажи, так как это может быть ключевой информацией. Как правило, для получения ипотеки в Голландии не требуется проводить структурные исследования. Ваш кредитор может предоставить вам полный список того, на что должна распространяться оценка.
После того, как вы приняли предложение об ипотеке и подали соответствующие документы, вы подпишите договор и договоритесь с нотариусом (нотариусом) о подписании ипотечного акта. Это обычно происходит одновременно с подписанием передаточного акта.
