Article 13
in forceReview criteria and rulings of the Rent Tribunal (huurcommissie)
In the event of a petition as referred to in Article 7:253 of the Civil Code, the Rent Tribunal (huurcommissie) shall render a decision regarding the reasonableness of the rent increase stated in the proposal underlying said petition. The Rent Tribunal shall pronounce which rent increase it deems reasonable, in which case it shall also indicate the rent price to which such rent increase leads, or that it does not deem a rent increase reasonable.
The Rent Tribunal (huurcommissie) shall state in its decision the effective date of the rent increase, which shall be the effective date stated in the proposal referred to in the first paragraph, or a later date if the law so prescribes.
The Rent Tribunal (huurcommissie) shall assess the proposal for a rent increase against the maximum rent increase percentage or, as the case may be, the maximum rent increase amount applicable pursuant to Article 10, paragraph 2, or Article 10a.
When assessing the quality of the living accommodation, facilities that the tenant has installed at their own expense without being obliged to do so, and by which the residential comfort may be deemed to have increased, shall be left out of consideration.
The Rent Tribunal (huurcommissie) shall assess the proposal for a rent increase, if the tenant has lodged an objection against the property valuation in the proposal, or if the rent, increased by the proposed rent increase, could exceed the maximum rent limit, also against the rules laid down pursuant to Article 10, paragraph 1, regarding the valuation of the quality of a residential space. In doing so, the Rent Tribunal shall only form its own judgment regarding the quality of the residential space insofar as that quality, in whole or in part, is the subject of a dispute between the parties. The Rent Tribunal shall not form its own judgment regarding the energy performance of the residential space if the owner has provided the tenant with an energy performance certificate issued for that residential space in accordance with the rules regarding the energy performance of buildings laid down pursuant to Article 4.3, paragraph 1, preamble and under a, in conjunction with Article 4.20, preamble and under m, of the Environment and Planning Act (Omgevingswet). If there is a proposal for a rent increase as referred to in Article 7:252a, paragraph 1, of the Civil Code, the Rent Tribunal shall also assess, insofar as the household income in the reference year is the subject of a dispute between the parties, whether that household income is lower than or equal to the amount applicable to the tenant's household pursuant to Article 10, paragraph 2, part a, under 1° or under 3°, or is higher than that amount.
The Rent Tribunal (Huurcommissie) assesses the quality of the living accommodation and the reasonableness of the rent adjustment in relation to the condition, with the exception of the determination of the amount of the household income, at the time of the commencement date stated in the proposal for the rent increase.
In geval van een verzoek als bedoeld in artikel 7:253 van het Burgerlijk Wetboek doet de huurcommissie uitspraak omtrent de redelijkheid van de huurprijsverhoging die staat vermeld in het daaraan ten grondslag liggende voorstel. De huurcommissie spreekt uit welke huurprijsverhoging zij redelijk acht, in welk geval zij tevens aangeeft tot welke huurprijs die huurprijsverhoging leidt, dan wel dat zij een huurprijsverhoging niet redelijk acht.
De huurcommissie vermeldt in de uitspraak de datum van ingang van de huurprijsverhoging, zijnde de in het in het eerste lid bedoelde voorstel vermelde datum van ingang, dan wel een latere datum indien de wet zulks voorschrijft.
De huurcommissie toetst het voorstel tot huurprijsverhoging aan het krachtens artikel 10, tweede lid, geldende maximale huurverhogingspercentage respectievelijk maximale huurverhogingsbedrag dan wel artikel 10a.
Bij de beoordeling van de kwaliteit van de woonruimte worden voorzieningen die de huurder onverplicht voor eigen rekening heeft aangebracht en waardoor het woongerief geacht kan worden te zijn gestegen, buiten beschouwing gelaten.
De huurcommissie toetst het voorstel tot huurprijsverhoging, indien de huurder bezwaar heeft gemaakt tegen de woningwaardering in het voorstel, dan wel indien de huurprijs, vermeerderd met de voorgestelde huurprijsverhoging, de maximale huurprijsgrens zou kunnen overschrijden, tevens aan de krachtens artikel 10, eerste lid, gegeven regels met betrekking tot de waardering van de kwaliteit van een woonruimte. Daarbij vormt de huurcommissie slechts een eigen oordeel over de kwaliteit van de woonruimte, voorzover die kwaliteit al dan niet op onderdelen voorwerp van geschil is tussen partijen. De huurcommissie vormt zich daarbij geen eigen oordeel over de energieprestatie van de woonruimte, indien de eigenaar een voor die woonruimte, overeenkomstig de op grond van artikel 4.3, eerste lid, aanhef en onder a, in samenhang met artikel 4.20, aanhef en onder m, van de Omgevingswet gegeven regels omtrent de energieprestatie van gebouwen, afgegeven energieprestatiecertificaat aan de huurder heeft verstrekt. Indien sprake is van een voorstel tot verhoging van de huurprijs als bedoeld in artikel 7: 252a, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek, toetst de huurcommissie, voor zover het huishoudinkomen in het peiljaar voorwerp van geschil is tussen partijen, tevens of dat huishoudinkomen lager is dan of gelijk is aan het op grond van artikel 10, tweede lid, onderdeel a, onder 1° dan wel onder 3°, voor het huishouden van de huurder toepasselijke bedrag, dan wel hoger is dan dat bedrag.
De huurcommissie beoordeelt de kwaliteit van de woonruimte en de redelijkheid van de wijziging van de huurprijs naar de toestand, met uitzondering van de bepaling van de hoogte van het huishoudinkomen, op het tijdstip van de in het voorstel tot verhoging van de huurprijs genoemde ingangsdatum.