Article 7:274
in forceRent · Lease of residential space
The court may only grant the claim
if the tenant has not conducted himself as a good tenant should;
if the lessor bases his claim on a clause as described in paragraph 2 and the requirements of that paragraph have been met, unless the lessor no longer has an interest in the eviction;
if the lessor makes it plausible that he urgently requires the leased property for his own use, alienation of the leased living space not included therein, to such an extent that, taking into account the interests of both parties and of subtenants according to the principles of equity, it cannot be required of him that the lease agreement be extended, and it also appears that the lessee, with the exception of the lessee referred to in Articles 274c to 274e inclusive, can obtain other appropriate living space;
if the tenant does not consent to a reasonable offer to enter into a new lease agreement with respect to the same residential space, insofar as this offer does not involve a change in the rent or, in the event that Subsection 2 applies to the terminated lease agreement, in the service charges;
if the lessor wishes to realise a function allocated to the leased property pursuant to the prevailing environmental plan (omgevingsplan);
if the lease agreement concerns non-self-contained housing, which forms part of the dwelling in which the lessor has his main residence, and the lessor makes it plausible that his interests in the termination of the lease outweigh those of the lessee in the continuation thereof;
if the lease agreement concerns a self-contained dwelling in a building for which an environmental permit (omgevingsvergunning) as referred to in Article 5.36, paragraph 2, of the Environment Act (Omgevingswet) has been granted for a term of no more than fifteen years and the lease agreement has been terminated effective as of the day on which that environmental permit expires. The written lease agreement must state the environmental permit referred to in the first sentence and the period for which it was granted;
if the lessor, being a natural person who does not act in the exercise of a profession or business and who does not let more than one residential property, intends to proceed with the sale of the residential property which he has occupied as owner for a period of at least two years immediately preceding the commencement date of the lease agreement;
if the tenant who, on the basis of Article 54d of the Housing Act (Woningwet), has continued the lease as the eldest occupant has reached the age of twenty-eight or, if deceased, would have reached that age, and it also appears that the tenant and any co-tenants as referred to in the eighth paragraph of that Article can obtain other suitable living accommodation.
In the event that it has been expressly stipulated with the tenant and subsequently with each successive tenant that the leased living space must be vacated upon the expiry of the term agreed in that stipulation, the lessor may, in accordance with paragraph 1, opening words and under (b), base the claim referred to in that paragraph on that stipulation:
if the lessor intends to personally occupy the living space, or
if the lessor, against whom a previous tenant has acquired the right to re-occupy the living space, wishes to provide this tenant with the opportunity to do so.
The period specified in the clause may be extended by mutual consent before the period originally agreed upon with the tenant has expired.
Personal use within the meaning of paragraph 1, subparagraph (c), shall include the renovation of residential space which is not possible without termination of the lease.
In assessing the question of whether other residential space is appropriate for the tenant, the court shall not take into account the contributions from the State which the tenant may obtain as a compensation for the costs associated with the enjoyment of the dwelling.
A claim based on personal use within the meaning of paragraph 1, subparagraph (c), is not grantable
with regard to residential space to which Chapter 2 of the Housing Act 2014 (Huisvestingswet 2014) applies, as long as the lessor does not submit a housing permit as referred to in Article 8 of that Act, except in the case where the personal use consists of something other than habitation;
if the lessor is the legal successor of the previous lessor and the notice of termination was given within three years after the legal succession was notified in writing to the lessee.
In the cases referred to in paragraph 1 under a and d, the court may, before granting the claim, allow the tenant a period of no more than one month to still comply with his obligations or to accept the offer.
A claim based on paragraph 1 under (h) is only eligible for award if:
the lessor has not previously based his claim on that ground;
the lessor, no earlier than three months before the end of the term referred to in subparagraph (d), has entered into a marriage or a registered partnership with the person with whom he maintains a joint household;
not more than two years have elapsed since the commencement date of the lease agreement;
it has been expressly stipulated in the lease agreement that the lessor may terminate the lease agreement after the expiry of the term agreed upon in that stipulation for the purpose of sale.
De rechter kan de vordering slechts toewijzen
indien de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt;
indien de verhuurder zijn vordering grondt op een beding als omschreven in lid 2 en aan de eisen van dat lid is voldaan, tenzij de verhuurder geen belang meer heeft bij de ontruiming;
indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder, bedoeld in de artikelen 274c tot en met 274e, andere passende woonruimte kan verkrijgen;
indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voor zover dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of, in het geval dat onderafdeling 2 op de opgezegde huurovereenkomst van toepassing is, van de servicekosten;
indien de verhuurder een krachtens het geldende omgevingsplan aan het verhuurde toegedeelde functie wil verwezenlijken;
indien de huurovereenkomst een onzelfstandige woning betreft, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, en de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan;
indien de huurovereenkomst een zelfstandige woning betreft in een gebouw waarvoor een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5.36, tweede lid, van de Omgevingswet is verleend met een termijn van maximaal vijftien jaren en de huurovereenkomst is opgezegd tegen de dag waarop die omgevingsvergunning komt te vervallen. In de schriftelijke huurovereenkomst moet melding zijn gemaakt van de omgevingsvergunning, bedoeld in de eerste volzin, en van het tijdvak waarvoor die is verleend;
indien de verhuurder, die een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf en niet meer dan één woning verhuurt, tot verkoop van de woning wil overgaan welke hij direct voorafgaand aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst gedurende een periode van ten minste twee jaar als eigenaar heeft bewoond;
indien de huurder die op grond van artikel 54d van de Woningwet als oudste bewoner de huur heeft voortgezet de leeftijd van achtentwintig jaren heeft bereikt of, indien deze overleden is, zou hebben bereikt, en tevens blijkt dat de huurder en eventuele medehuurders als bedoeld in het achtste lid van dat artikel andere passende woonruimte kan of kunnen verkrijgen.
In het geval dat uitdrukkelijk van de huurder en telkens van een opvolgend huurder is bedongen dat de gehuurde woonruimte na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn moet worden ontruimd, kan de verhuurder overeenkomstig lid 1 aanhef en onder b, op dat beding de in dat lid bedoelde vordering gronden:
indien de verhuurder de woning zelf wil betrekken, of
indien de verhuurder jegens wie een vorige huurder het recht heeft verkregen de woning opnieuw te betrekken, deze huurder daartoe gelegenheid wil geven.
De bij het beding bepaalde termijn kan met wederzijds goedvinden worden verlengd voordat de met de huurder oorspronkelijk overeengekomen termijn is verstreken.
Onder eigen gebruik in de zin van lid 1 onder c, wordt mede begrepen renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.
Bij de beoordeling van de vraag of andere woonruimte voor de huurder passend is, houdt de rechter geen rekening met de bijdragen van het Rijk, die de huurder ter tegemoetkoming in de kosten, verbonden aan het genot van de woning, kan verkrijgen.
Een vordering, gegrond op eigen gebruik in de zin van lid 1 onder c is niet toewijsbaar
ten aanzien van woonruimte waarop hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet 2014 van toepassing is, zolang de verhuurder geen huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 8 van die wet overlegt behoudens het geval dat het eigen gebruik in iets anders bestaat dan bewoning;
indien de verhuurder de rechtsopvolger van de vorige verhuurder is en de opzegging is geschied binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht.
In de gevallen bedoeld in lid 1 onder a en d kan de rechter, voordat hij de vordering toewijst, aan de huurder een termijn van ten hoogste een maand toestaan om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen of het aanbod te aanvaarden.
Een vordering gegrond op lid 1 onder h is alleen toewijsbaar indien:
de verhuurder zijn vordering niet eerder heeft gegrond op dat onderdeel;
de verhuurder niet eerder dan drie maanden voor het eind van de in onderdeel d bedoelde termijn een huwelijk of een geregistreerd partnerschap is aangegaan met de persoon met wie hij een gezamenlijke huishouding voert;
sedert de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet meer dan twee jaren zijn verstreken;
uitdrukkelijk in de huurovereenkomst is bedongen dat de verhuurder de huurovereenkomst na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn kan opzeggen ten behoeve van verkoop.